绿维导语：第五届中国国际旅游景区装备博览会于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥滨湖国际会展中心隆重拉开帷幕。中国旅游景区协会专家委员会副主任委员、绿维文旅董事长林峰博士在博览会主论坛上发表题为《文旅开发运营模式创新：FEPCO+全过程咨询——合肥“我的园艺家”的实践探索》演讲，我们将分三篇文章介绍演讲内容。

本文从文旅开发的逻辑讲起，林峰博士谈到旅游开发运营体系与近期文旅投资的趋势。

01 旅游是一种“消费搬运”

旅游即旅行和外出，从空间角度看，是为了实现从甲地到乙地的某一目的。旅游有两个层面：从心理学看，旅游是离家以后满足一种新的生活方式需求的行为；从经济学上讲，旅游对于旅游目的地而言，意义在于“搬运”，这也是旅游最核心的特征。搬运什么？第一搬运“人”，把人从客源地搬运到目的地，第二搬运的是“消费”，因此我们将旅游的本质归纳为“消费搬运”。

旅游休闲的“搬运功能”可形成8小时之外的休闲人口聚集，以及短期的出游型人口聚集，并进而形成消费聚集，成为大众旅游时代中国城镇化建设的一种重要动力。

02 旅游项目开发体系

绿维文旅经过多年的实践和研究分析后认为，旅游引导区域综合开发，就是以旅游带动下的泛旅游产业集群为产业基础，由旅游带来的消费集聚直接推动的城镇化过程。旅游在消费带动、产业带动、价值提升、生态效应、幸福价值效应等方面的一些特性，决定了其引导的城镇化在城乡融合、生态环境、解决就业等方面，均有不俗的表现，在解决城镇化的社会问题方面，给出了比较高效的解决方案。

旅游综合开发是立足旅游项目自有资源基础，以旅游产业为主导，以市场为导向，以资本为驱动，以资源整合为核心，通过集中土地、资本、技术、交通、劳动力等生产要素，推进土地开发、交通建设、基础设施建设，形成人口聚集，配套发展公共服务。结合发展商业化服务，对接旅游市场，优化产业结构，催化项目落地运营，实现产城游一体化发展，并形成景区、消费产业聚集区和新型城镇化区三区合一产城互动的一体化开发模式和发展结构。

新的旅游综合开发，已经实现了两个突破。第一个突破是旅游与城镇化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。第二个突破是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

旅游项目的综合开发往往有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以提升该地区的文化品牌，对区域经济、人文、生态都具有深刻的影响。项目的从无到有，涉及到多方面利益，必须科学规划，精心设计，做好旅游项目开发建设各阶段的管理工作。

03 旅游项目开发中存在的问题及解决方案

旅游开发是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，从顶层设计，到开发建设、持续运营，涉及规划服务商、投资商、开发商等角色的有效沟通，涉及多要素、多类型、多载体的统筹考虑。

旅游开发存在的问题

基于旅游业的复杂性，旅游开发快速增长的同时，也出现了很多问题，绿维文旅将其归纳为“三大脱节、四大分离、三大难题、四大失衡”。

1.三大脱节：规划设计与运营脱节、政府投资与市场脱节、企业投资与回报脱节

2.四大分离：在旅游项目开发过程中存在 “四大分离”问题，即旅游规划设计、旅游投资、旅游开发建造、旅游运营四个阶段之间的相互分离。

3.三大难题：旅游开发中的三大难题是指融资难、创新难、运营难。

4.四大失衡：旅游开发中存在服务与市场、服务资源、市场信息、人才配置的四大失衡。

五大解决路径

这些脱节和分离应该如何解决，林峰博士提出五条解决路径：

1、运营前置。以此来考虑你的产品如何形成收益结构，如何实现商业模式，如何实现有效的管理。

2、策划引领。运营的问题是策划不是规划，需要产品策划、运营策划、商业模式策划等。

3、全过程管理。策划到最终的运营，中间有土地问题的解决、投资问题的解决、老百姓问题的解决、有很多复杂结构，是一个漫长的过程。这些问题的全部解决，每个环节有效的整合，有一个一以贯之的合作伙伴非常重要，这就需要全过程的管理模式。

4、落地执行。每一段都有落地性，策划的落地性、规划的落地性和建造的落地性，再到开业招商落地性、持续经营的落地性和提升的落地性等。绿维文旅一直提一个口号“创意经典、落地运营”，策划一定是无限创意的，要落实各个环节的要求。

5、全链协同。文旅开发不是一个点，是一个全链的、全产业的问题，旅游不是一个产业是一个全产业链协同的产业。

04 文旅投资特点与趋势

1、地方文旅投资集团成为主力军，近3000家文旅投资平台企业成为文旅投资的主力；

2、基于房地产开发的附带旅游开发模式基本终结，文旅康养产业地产确立地位；

3、专业文旅投资机构大浪淘沙，模式复制型投资保持发展，创新型投资呈多样化探索；

4、城市文旅融合休闲体验型项目发展较快，景区型新开项目较少，提升投资为主；

5、小型消费业态项目发展好，大型综合开发减少且政府投资机构为主导。

05 两大文旅投资主方向

文旅投资主要投资方向，一是高质量文旅新产品的投资开发，一是数字化加持的智慧文旅投资建设。

高质量文旅新产品的开发投资

高质量文旅产品开发投资主要方向：景区升级和度假区升级、文旅融合产品产品、城市休闲娱乐产品、乡村农文旅融合产品。

数字化加持的智慧文旅建设投资

数字化加持的智慧文旅建设投资主要投资方向：数字体验沉浸产品、智慧管理、智慧服务、数智化营销。

—— 祝贺 ——

第五届中国国际旅游景区装备博览会上，绿维文旅并评为“景区优质供应商”，绿维文旅运营事业部总经理王响胜总经理上台领奖。

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