绿维导语：时至今日，旅游投资越来越谨慎，更加强调运营前置的开发理念，旨在使旅游开发投资能够有的放矢，能够实现最终良好运营的目的，让投资有所回报。还有一些项目存在更新换代的问题，这时候如何更好的规划，在有限的投资下，增加合适的项目，淘汰老旧项目，成为了难题。

绿维文旅在近二十年的规划设计实践过程中，不断地整合上下游产业链，形成了“运营为基础、资源全整合、规划设计建设运营一体化”的全流程操作的核心能力。更是总结出旅游引导的区域综合开发“三大脱节、四大分离、三大难题、四大失衡”问题。如何破局成为了旅游开发运营的关键。

绿维文旅认为旅游开发运营需要旅游全过程管理，需要投融资、规划、策划、建设、运营等各方面资源无缝对接，将团队效率和项目效益实现最大化，真正破题旅游开发运营难点痛点。

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旅游项目开发是一个复杂过程

旅游项目的开发运营管理，实际上非常复杂，有开发前期、开发建设期、开业运营期、持续提升改造与二期开发等的过程管理。基于旅游开发都是区域综合开发这一基本实际，旅游开发运营管理，是由不同类型的行业管理构成的复合型综合管理。

旅游项目的落地，本质上是一个综合开发与运营的过程！旅游引导的区域综合开发运营涉及多主体、多内容、多流程，是一个复杂的系统结构。开发前期阶段要注意顶层设计、策划规划、项目立项、用地规划、资源对接、报规报建、招商引资、投融资服务、创建支持等。开发建设期要推进建造资源导入、工程设计及管理、EPC工程施工建造、监理、开业筹备、前置招商等工作。开发运营期工作重点在营销、招商、开业引爆、持续经营、整体验收、产权取证、项目推进、人才培训等。

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脱节与分离现象依然存在

基于旅游开发的复杂性和综合性，旅游开发过程中势必会出现诸多的问题。从不同开发主体的角度看，旅游开发一直存在“三大脱节”的问题。

从规划服务商角度看，多年来规划设计一直很难落地，被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做规划方案时，并没有考虑到人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节；从政府投资与市场需求角度看，政府不断推动旅游投资，背后是否有足够的市场需求，最后消费埋单与否是关键；从企业投资与回报角度看，大多数是在靠地产、行政力量等因素实现回报，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8% 以上收益率的旅游项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接。

在旅游项目开发过程中存在“四大分离”问题，即旅游规划设计、旅游投资、旅游开发建造、旅游运营四个阶段之间的相互分离。如今各行各业的投资者都在投资旅游业，但众多项目投资人对旅游目标定位、旅游产品规划设计、旅游建造、旅游项目管理等旅游开发过程并不熟悉，大部分旅游投资者并不具备运营能力与基础，大量的建造商并不知道如何营造特色主题、如何建造旅游特色景观，造成设计与施工分离，最后导致旅游规划设计与旅游运营分离。

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“不接地气、无法落地”是规划的最大难题

旅游开发运营中存在咨询服务与市场需求、服务机构业务、市场信息、人才供求的四大失衡。旅游咨询服务与市场需求失衡。“不接地气、无法落地”已成为旅游规划目前面临的最大问题。传统旅游策划、规划、建设、运营等单一的咨询服务已不能满足目前旅游开发运营市场的需求。旅游项目的开发不只要有好的顶层设计、好的产品规划，还要确保项目成功率和投资回报率。

因此，需要投融资、规划、策划、建设、运营等各方面资源无缝对接，真正融为一体，将团队效率和项目效益实现最大化。在市场需求的倒逼下，有一定规模的旅游规划设计院，必须要实现向全产业链、全程服务转变，成为集成化服务机构。

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开发融资难、产品创新难、落地运营难

旅游开发中“开发融资难、产品创新难、落地运营难”三大难题仍需解决。我国旅游开发虽然出现了跨行业投资态势，大型非旅资本不断进军旅游业，但是目的地旅游投资的“大投资、长周期、回报慢”难题依然存在。

归根结底是资产端和资金端的匹配问题，资产端融资要选对时机，在现金流不错、收益良好的时候去融资。资金端投资前要考虑好前期可研、投资节奏、成本控制等问题。旅游景区大量同质化旅游产品已不能适应需求侧多元化、升级型的市场消费。

既然旅游的核心在于其吸引力的打造和动态创新，那么旅游目的地或旅游项目的开发，尤其是不可逆的资源型旅游开发，就要真正走心，在传统开发设计上，寻找优秀的创新团队进行合理的调整。旅游目的地或项目要想做好，EPC 建造和持续经营管理能力至关重要。很多旅游项目一开始具有新颖、超前的理念和规划，但三五年后落地工作具有很大困难。

因此，前期策划规划要考虑到后期采购、实施的影响，要形成前期与后期建造一体化的弹性运营，并且注重服务细节，这样才能让旅游目的地保持持续、稳定、健康地朝前发展。

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《旅游开发运营教程》

—— 开发运营的实践操作指南

旅游引导的区域综合开发“三大脱节、四大分离、三大难题、四大失衡”问题一直没有得到良好的解决！在近二十年的历程中，绿维文旅规划设计并参与开发运营了5000多个旅游项目，建成落地并运营的案例近千个，生产的知识体系与模式方法，成为旅游产业最大的知识库和价值体。

新书《旅游开发运营教程》正是在上百个开发运营案例研究的基础上形成的一本具有“旅游开发运营“全新知识架构的方法论教程。该书顺应国家政策导向和市场需求趋势，立足于旅游发展新阶段，基于市场端的需求变化和旅游业开发运营中存在的问题，综合绿维文旅的理论研究成果和实践经验并进行了较全面的总结，是一套行之有效的、有针对性的旅游开发运营方法论体系，也是一本旅游创意开发与落地运营的实践操作指南。

购书指南

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运营前置的开发理念

1、厘清规划设计与运营的关系

运用运营思维，旅游目的地首先要明确自身的定位，确立发展目标，找准发展的方向。依据目标体系，制定科学有力的实施战略，以确保目标实现。这也就是我们常说的顶层设计。然而一个科学有力，具有操作性、可行性的顶层设计的基础就是扎扎实实的基础研究。旅游区的区位、交通怎样？当地资源、交通、环境、产业、生态、文化等等具有哪些基础或优势？周边存在哪些合作机会或者潜在竞争？运营主体有哪些资源优势可以加以结合？这些都是在顶层设计之前，所必须要摸清楚、研究透的。否则，就会造成定位偏差、缺乏落地性、可行性。

运营管理行为作为一种成本，它在组织中是客观存在的。重视规划设计和运营的关系，重视运营在设计中的重要性，旅游项目可以少走很多弯路，可以规避工程建设所遗留的问题，降低建设与后期运营维护成本。

没有扎实专业的基础研究、没有系统性、专业性的统筹规划，没有准确定位、没有形成目标体系，更没有统一的战略安排，后果可以想象，自然是推进缓慢。所以，要运用运营思维在扎实的基础分析之后，对旅游目的地、旅游项目进行科学定位，形成明确的目标体系，制定有效的实施战略，形成科学、有力的顶层设计，以保证旅游目的地在后续的推进过程中有据可依，时刻衡量和评估项目推进的效率与质量，便于管理。

绿维十几年来一直在搭建平台，之前一直是以策划、规划、设计为主，我们认为文旅产品、乡村振兴项目都是策划引导规划，规划落地，策划和设计相结合，形成产品设计的落地结构。我们把策划的作用放在第一位。

2、做好顶层设计，明确定位与战略部署

没有扎实专业的基础研究、未有系统性、专业性的统筹规划，没有准确定位、没有形成目标体系，更没有统一的战略安排，后果可以想象，自然是推进缓慢。所以，要运用运营思维在扎实的基础分析之后，对旅游目的地、旅游项目进行科学定位，形成明确的目标体系，制定有效的实施战略，形成科学、有力的顶层设计，以保证旅游目的地在后续的推进过程中有据可依，时刻衡量和评估项目推进的效率与质量，便于管理。

3、根据战略安排，有序强力推进

有了科学有力的顶层设计，通过规划设计形成了村庄自己的核心竞争力这还不够。到此刻，竞争力还只停留在纸上。这仍然需要运用运营的思维，在推进上下功夫。依据顶层设计的战略安排，将乡村振兴工作任务分解化、系统化，依据合作机制，服从统一领导与管理，逐个落实、逐个推进。确保顶层设计、规划设计与具体执行过程中的紧密衔接，避免误入歧途。

4、运营全程参与是整个项目成功的关键

以项目运营盈利为前提的旅游项目，必须进行策划和运营团队深度参与的全过程咨询与把控服务。策划和运营团队，首先开展前期专项咨询服务、同时深度参与建设工程的勘察、规划、设计服务、进一步需要直接策划设计或深度参与为运营提供的专项策划与设计。因此，策划和运营团队是全程参与服务的部门，因此才能在最后验收合格成果，实现承包经营盈利目标。

从运营咨询、运营全程参与、竣工运营验收、运营的启动与执行。全程的运营参与结构是旅游项目开发运营的关键。

封图来源：摄图网

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